Medida Provisória No. 915, de 27 de dezembro de 2019, foi convertida na Lei nº 14.011/2020
1. Introdução à Medida Provisória:
No dia 10 de junho de 2020, a MP 915/19 (“MP 915/19”), que objetiva aprimorar a gestão dos imóveis da União, criar mecanismos para simplificação dos procedimentos de alienação de imóveis e promover alterações na legislação que rege a dação em pagamento de imóveis para a extinção de crédito tributário, foi convertida na Lei Ordinária nº 14.011/2020 ("Lei nº 14.011/2020"), que entrou em vigor na data de sua publicação.
A Lei nº 14.011/2020 preservou grande parte do texto original da MP 915/19. A seguir, destacamos as principais novidades trazidas ao ordenamento jurídico brasileiro por tal normativo.
2. Alienação de bens imóveis de domínio da União
Conforme previa o art. 1º da MP 915/19, alterou-se a redação da Lei nº 9.636/1988, que dispõe acerca da regularização, administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União quando não houver conveniência e interesse público, econômico ou social em mantê-los. Dentre as alterações promovidas, destacam-se:
Domínio pleno de terreno da União:
O valor do domínio pleno de terreno da União, atualmente obtido a partir do valor venal do terreno, passará a ser obtido com base na Planta de Valores da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), sendo que os Municípios e o Distrito Federal deverão fornecer, anualmente, o valor venal dos imóveis localizados em sua jurisdição, a fim de subsidiar a atualização da base de dados da SPU.
O lançamento de débitos relacionados ao foro, à taxa de ocupação e a outras receitas extraordinárias utilizará como parâmetro referido valor do domínio pleno do terreno.
Destaca-se que, quando da conversão da MP 915/19 em lei, foi vetada a previsão de que, na hipótese de correção de inconsistências cadastrais dos imóveis, o valor definido do domínio pleno não poderia exceder o percentual de, no máximo, 5 (cinco) vezes a variação acumulada do IPCA do exercício anterior, aplicada a limitação aos exercícios anteriores. O Ministério de Economia justificou que referida previsão criaria restrições para a correção de receitas patrimoniais e acabaria por acarretar a renúncia da receita, sem estimativa do correspondente impacto orçamentário e financeiro.
Avaliações:
Previu-se a possibilidade de contratação de bancos públicos federais ou empresas públicas, com dispensa de licitação, ou de empresa especializada, mediante licitação, para realização de avaliações para fins de alienação onerosa dos domínios pleno, útil ou direto de imóveis da União.
Previu-se, ainda, a possibilidade de avaliação com base em plantas de valores, no caso da alienação de imóveis urbanos de até 250 m², ou de imóveis rurais de até 50 ha. Tais avaliações poderão ser realizadas sem a realização de visita presencial, utilizando-se, para tanto, modelos de precificação baseados em métodos estatísticos lastreados em pesquisa mercadológica e com níveis de precisão compatíveis com os riscos aceitos, nos termos a serem estabelecidos em ato do Secretário de Coordenação e Governança do Patrimônio da União.
Os laudos de avaliação dos imóveis elaborados por empresas especializadas serão homologados pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União ou pelo órgão ou entidade pública gestora do imóvel, dispensando-se referida homologação quando a avaliação for realizada por banco público federal ou empresas públicas.
Aforamento:
Quanto aos imóveis submetidos ao regime de aforamento, permitiu-se a adoção de procedimento simplificado para remição do domínio direito de terreno até o limite de valor estabelecido em ato do Ministro de Estado da Economia, consolidando-se o domínio pleno em nome dos atuais foreiros regularmente cadastrados na SPU, desde que estejam em dia com suas obrigações, mediante venda direta.
Cessão:
Permitiu-se, como contrapartida nos casos de cessão onerosa de imóveis, a determinação da obrigação de construir, reformar ou prestar serviços de engenharia em imóveis da União ou em bens móveis de interesse da segurança nacional, admitida a contrapartida em imóveis da União que não sejam objeto da cessão.
Em caso de descumprimento da contrapartida estabelecida, a cessão se resolveria sem direito à indenização pelas acessões e benfeitorias realizadas, nem qualquer outra indenização ao cessionário. Ademais, a posse do imóvel seria imediatamente revertida para a União.
Proposta de Aquisição de Imóveis da União :
Qualquer interessado poderá apresentar proposta para aquisição de imóveis da União que não estejam inscritos em regime enfitêutico ou em ocupação, mediante o endereçamento de requerimento específico à SPU e à Governança do Patrimônio da União. No caso de aceitação pela SPU e Governança do Patrimônio da União, se o imóvel não possuir avaliação dentro do prazo de validade, o interessado deverá providenciá-la às suas expensas.
A avaliação poderá ser elaborada por avaliador habilitado ou empresa especializada. Caberá à SPU homologar os laudos de avaliação e iniciar o processo de alienação do imóvel.
Alienação de Imóveis da União:
A venda de bens imóveis da União, mediante concorrência ou leilão público, contará com as seguintes novidades:
- o preço mínimo de venda será fixado com base no valor de mercado do imóvel;
- garantiu-se o direito de preferência para aquisição, em igualdade de condições com o vencedor da licitação, para o interessado que custeou a avaliação do imóvel;
- o vencedor da licitação deverá ressarcir os gastos com a avaliação diretamente àquele que a tiver custeado, na hipótese de o vencedor ser outra pessoa;
- os procedimentos licitatórios poderão ser integralmente realizados por meio eletrônico;
- na hipótese de concorrência ou leilão público deserto ou fracassado, a SPU poderá realizar segunda concorrência ou leilão público com desconto de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor de avaliação vigente;
- na hipótese de fracasso ou deserção por duas vezes consecutivas, os imóveis serão disponibilizados automaticamente para venda direta, aplicado o desconto de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor de avaliação. No caso de venda direta, será permitida a intermediação de corretores de imóveis, sendo que os valores de corretagem serão pagos pelo comprador;
- nos casos de leilão eletrônico, poderão ser aplicados descontos sucessivos até o limite de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor da avaliação;
- permitiu-se a alienação de imóveis por lote, nos casos em que tal opção acarretar maior valorização dos bens, maior liquidez para imóveis cuja alienação isolada seja difícil ou não recomendada, ou condições mais vantajosas para a administração pública;
- permitiu-se a contratação de empresas privadas ou a celebração de convênios com órgãos públicos para a elaboração de propostas de alienação de ativos imobiliários, execução de ação de cadastramento, de regularização, de avaliação e alienação dos imóveis da União e execução das atividades de alienação; e, ainda
- admitiu-se a remuneração fixa ou variável, ou a combinação das duas, em percentual de operação concluída, para pagamento de terceiros que atuaram no processo e alienação dos imóveis.
Desestatização:
Criou-se a possibilidade de contratação do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), com dispensa de licitação, para realização de estudos e a execução de plano de desestatização de ativos imobiliários da União.
A desestatização poderá ocorrer por meio de qualquer meio admitido em lei, tendo sido elencadas, de modo exemplificativo, a remição de foro, a alienação mediante venda ou permuta, a cessão ou concessão de direito real de uso e a constituição de fundos de investimento imobiliário, conforme legislação vigente.
Dados Patrimoniais:
Foi incluída no rol de atribuições da SPU a necessidade de acompanhar monitorar e compilar dados patrimoniais dos órgãos e entes da administração pública federal.
Atualmente, é possível encontrar no website da Ministério da Economia relação de imóveis (i) prontos para lançamento de editais em venda1; (ii) imóveis disponíveis para o encaminhamento de propostas2; e (iii) imóveis em preparação para próximas oportunidades de compra.3
3. Dação em pagamento de bens imóveis para extinção do crédito tributário
Incluiu-se um parágrafo no artigo 4º da Lei nº 13.259/2016, para prever que, na hipótese de extinção do crédito tributário mediante dação em pagamento de bens imóveis, os registros contábeis deverão observar as normas gerais de consolidação das contas públicas, de que trata o §2º do art. 50 da Lei de Responsabilidade Fiscal.
Ainda, acrescentou-se na Lei nº 13.259/2016 o artigo 4º-A, a fim de permitir a extinção do crédito tributário, nos casos de estado de calamidade pública, através da dação em pagamento de bens imóveis com valor histórico, cultural, artístico, turístico ou paisagístico, desde que se localizem nas áreas descritas nas informações de desastre natural ou tecnológico e as atividades empresariais do devedor e legítimo proprietário do bem imóvel decorram das áreas afetadas pelo desastre.
Por fim, proibiu-se a aceitação, no caso de dação em pagamento, de imóveis de difícil alienação, inservíveis ou que não atendam aos critérios de necessidade, utilidade e conveniência, a serem aferidos pela administração pública federal.
4. Gestão de imóveis que constituem o Fundo do Regime Geral de Previdência Social
Determinou-se a alteração da Lei nº. 13.240, que dispõe sobre a administração, a alienação, a transferência de gestão de imóveis da União e seu uso para a constituição de fundos.
Previu-se que os dos imóveis não operacionais que constituem o patrimônio imobiliário do Fundo do Regime Geral de Previdência Social (RGPS) passariam a ser geridos pela SPU, que, sempre que possível, poderia convertê-los em recursos financeiros, por meio dos mecanismos de utilização e alienação onerosa.
Tais recursos seriam destinados ao Fundo do RGPS e, nos casos em que a SPU optar por dar destinação não econômica aos imóveis sob sua gestão, o Fundo do RGPS deverá receber, em permuta, imóveis com valor equivalente, conforme avaliação de valor de mercado realizada nos 12 (doze) meses anteriores, prorrogáveis por igual período.
5. Contrato de gestão para ocupação de imóveis públicos
Por fim, previu-se a possibilidade de a administração pública celebrar contratos de gestão para a ocupação de imóveis públicos. Tal contrato consistiria na prestação de serviços de gerenciamento e manutenção do imóvel, incluindo fornecimento dos equipamentos, materiais e outros serviços necessários a seu uso continuado pela administração pública.
O contrato de gestão poderá ter duração de até 20 (vinte) anos e poderá incluir a realização de obras para adequação do imóvel.
Para mais informações relacionadas a este informativo, por favor, entre em contato com o nosso time de Transações e Investimentos Imobiliários.
1 https://imoveis.economia.gov.br/autorizados
2 https://imoveis.economia.gov.br/concorrencia e https://imoveis.economia.gov.br/venda
